Comparatif SCI à l'IR vs SCI à l'IS

Vous envisagez d'investir dans l'immobilier et vous interrogez sur l'opportunité de créer une société civile immobilière (SCI). Vous avez le choix entre deux régimes fiscaux pour votre SCI : l'impôt sur le revenu (IR) ou l'impôt sur les sociétés (IS). Chaque option présente des avantages et des inconvénients.

Comme toujours en gestion de patrimoine une réflexion s‘impose. Notre objectif au sein de MDO Finance, cabinet de conseil en gestion de patrimoine basé à Lyon, est de vous aider à sélectionner le régime fiscal le plus adapté à vos besoins.

Dans un premier temps, nous définirons ce qu'est une SCI et en quoi elle représente une option intéressante pour l'investissement immobilier. Nous examinerons également les critères essentiels pour choisir entre l'IR et l'IS. Ensuite, nous explorerons les avantages et les inconvénients de la SCI sous le régime de l'IR, en abordant les aspects fiscaux, comptables, ainsi que les questions de transmission et de cession de parts sociales.

La troisième partie sera consacrée à la SCI optant pour l'IS, en soulignant les principales différences avec le régime de l'IR. Pour conclure, nous vous fournirons des conseils pour vous guider dans le choix le plus judicieux en fonction de votre projet immobilier.

Si vous hésitez encore sur l’intérêt de créer une SCI et/ou l’option fiscale à retenir, n’hesitez pas à nous consulter. La première étape consiste certainement à faire un bilan de votre situation

Qu'est-ce qu'une SCI et pourquoi choisir entre l'IR et l'IS ?

La SCI : une forme juridique de société civile immobilière

La Société Civile Immobilière (SCI) est un dispositif permettant à des personnes de s'associer dans le but de construire et gérer un patrimoine immobilier ensemble, facilitant ainsi l'acquisition, la location ou la revente de propriétés.
Une SCI nécessite au moins deux associés, pouvant être des entités physiques ou morales, et se caractérise par la détention de parts sociales en rapport avec les contributions de chacun à la SCI, qu'elles soient financières, matérielles ou en compétences.

Cette structure est dirigée par un ou plusieurs gérants, qui peuvent être des associés ou sélectionnés parmi des tiers, et opère généralement sous la réglementation du Code civil.

Option fiscale de la SCI : Impôt sur le Revenu (IR) vs Impôt sur les Sociétés (IS)

Les SCI ont le choix entre être imposées à l'Impôt sur le Revenu (IR), système par défaut où les bénéfices sont directement imposés entre les mains des associés selon le barème progressif de l'IR, ou opter pour l'Impôt sur les Sociétés (IS), avec une imposition des bénéfices au niveau de la société au taux applicable de l'IS.

Le régime fiscal préférable pour une SCI dépend de divers facteurs, incluant les revenus de la SCI mais aussi des associés en direct, le type de biens loués, la période de possession anticipée ainsi que les intentions de transmission ou de vente des parts. Il est essentiel de peser les avantages et inconvénients de chaque option avant de créer une SCI et de choisir une option fiscale.

SCI à l'IR : avantages et inconvénients

Avantages de la SCI à l'IR

Investir dans l'immobilier via une SCI à l'IR offre des avantages significatifs.
Un atout majeur est la possibilité d'obtenir des abattements pour durée de détention, exemptant la plus-value immobilière d'impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans.
Cette structure permet également une gestion simplifiée, sans exigence de comptabilité complexe, offrant une flexibilité dans l'imposition des bénéfices. Les associés ont le choix entre le régime réel et le micro-foncier, en fonction de leurs revenus et dépenses.

Inconvénients de la SCI à l'IR

Malgré ses avantages, la SCI à l'IR présente des inconvénients à ne pas négliger.
Elle restreint les options de location, interdisant notamment la location meublée et commerciale (tolérance jusqu’à 10% du CA), ce qui peut impacter la rentabilité et le périmètre des biens éligibles.
Les associés sont soumis à une imposition des bénéfices selon leur barème d'impôt personnel, même sans distribution des bénéfices. Ce qui peut s’avérer très couteux s’ils sont imposables dans une TMI élevée.
Par ailleurs, il n'est pas possible de déduire les intérêts d'emprunt pour les apports dans la société.
La SCI à l'IR demande également de répondre à plusieurs exigences administratives, telles que la rédaction et la publication des statuts, l'enregistrement au RCS, et l'organisation d'une assemblée générale annuelle.

SCI à l'IS : avantages et inconvénients

Avantages de la SCI à l'IS

Investir dans l'immobilier via une SCI soumise à l'Impôt sur les Sociétés (IS) présente des avantages significatifs, notamment :

Inconvénients de la SCI à l'IS

Toutefois, la SCI à l'IS n'est pas sans inconvénients, qu'il convient de considérer :

En conclusion...

Il est clair que le choix du régime fiscal pour votre SCI doit être mûrement réfléchi, en tenant compte de votre situation personnelle, de la nature de votre projet immobilier et de vos objectifs en termes de patrimoine. Il ne s'agit pas de choisir une option universelle, mais plutôt de considérer soigneusement les bénéfices et les inconvénients propres à chaque régime.

Optez pour la SCI à l'IR si vous cherchez à gérer simplement la gestion à plusieurs de vos biens, tout en continuant à bénéficier des abattements liés à la durée de détention, à simplifier vos obligations comptables et à piloter votre imposition au niveau de chaque associé.

D'un autre côté, la SCI à l'IS s'avère être une meilleure option si votre objectif est de pouvoir amortir votre propriété, déduire l'intégralité de vos charges, privilégier les liquidités aujourd'hui, gérer efficacement votre revenu imposable et varier vos options de location.

Quel que soit votre choix, il reste essentiel de solliciter les conseils d'un cabinet comme MDO Finance, qui pourra vous guider dans l'optimisation globale de votre situation et dans la rédaction adaptée de vos statuts.