Investir
dans l’immobilier
Conseil en investissement immobilier
Lyon / Rhône-Alpes
Élaborer une stratégie d’investissement immobilier,
appuyée par des études fiscales et financières pour
choisir le montage immobilier le plus adapté et performant.
Localisation, mais pas que…
On ne le dira jamais assez. Le choix de la localisation est essentiel pour tout investissement immobilier. Elle contribue fortement à préserver la valeur d’un bien au cours du temps. Il n’en faut pas pour autant négliger d’autres critères et notamment la rentabilité locative, la fiscalité des revenus, les charges associées et l’IFI. Le mode de détention du bien et le statut de l’investisseur impactent également la rentabilité et l’efficacité d’un placement. Un investissement immobilier nécessite de prendre en compte tous ces aspects pour en maximiser et en préserver sa valeur.
Notre démarche sur-mesure
“Sur la base d’un bilan patrimonial réalisé en amont et d’un cahier des charges défini ensemble, nous vous proposons un investissement immobilier accompagné de simulations financières intégrant l’impact financier et fiscal du dispositif choisi. Conseiller en investissement immobilier, nous détaillons avec vous les différentes caractéristiques et règles applicables à l’investissement proposé.”
Michel QUERUEL, Fondateur & Gérant MDO Finance
Cabinet de conseil en gestion de patrimoine
Lyon / Rhône-Alpes
Quels sont les dispositifs à disposition ?
Les dispositifs permettant d’investir en immobilier sont multiples. De la défiscalisation (Pinel, Malraux, Monuments historiques, déficit foncier), au statut de LMNP (résidences de services seniors, étudiant, tourisme) en passant par la pierre papier (SCPI, SCI), le démembrement (nue pro vs usufruit) ou la location nue, l’investissement immobilier permet de répondre à de nombreux objectifs.
Notre rôle : vous accompagnez dans le choix du dispositif et du bien le plus adapté à votre situation et vos objectifs. Pour que votre investissement immobilier trouve sa place dans votre patrimoine.
Quels objectifs pour guider
ses choix d’investissement ?
En défiscalisation immobilière, vous disposez de deux grands mécanismes : soit l’application de règles comptables (déficit foncier) soit l’utilisation d’un dispositif fiscal incitatif (notamment Pinel, Malraux, MH et Scellier).
En fonction de la composition de votre patrimoine, de votre budget et de votre impôt sur le revenu, certains dispositifs seront plus adaptés que d’autres.
Notre rôle est de vous proposer le mécanisme le plus adapté à votre situation.
À noter que l’investissement de type LMNP n’est pas à proprement parler un investissement défiscalisant. Il s’agit en fait d’un investissement immobilier avec une fiscalité sur le revenu locatif optimisée. Il ne génère pas, pendant une période allant de 15 à 20 ans (voir plus), de base de revenus fiscalisables.
grâce à l’effet de levier du crédit
L’immobilier est une des rares classes d’actifs qu’il est possible d’acquérir à crédit. Quand l’investissement immobilier est fait dans un objectif de location, il permet alors de bénéficier de l’effet de levier du crédit : les loyers perçus servent en partie à rembourser le crédit. Quand les loyers, nets de charges et d’impôts, suffisent à rembourser les mensualités du crédit, on dit que le bien s’autofinance.
Nous définirons ensemble votre capacité d’épargne et d’emprunt.
Que ce soit pour constituer un complément de revenu maintenant ou préparer sa retraite, l’immobilier est au cœur de la stratégie des investisseurs. La régularité des revenus servis et la sécurité de l’investissement dans la pierre en font un des placements préférés des épargnants.
Nous vous accompagnerons pour choisir le dispositif et le mode de détention le plus adapté à votre situation.
L’investissement immobilier est peu ou pas corrélé avec les marchés financiers. La crise Covid qui a fortement impacté les valorisations des entreprises cotées n’a quasiment eu aucun impact sur la valorisation des biens immobiliers et leur rentabilité. Il en est de même des récentes crises géopolitiques.
En situation de forte inflation, la pierre constitue un investissement protégeant le capital.
Elle participe également à la diversification d’un portefeuille d’investissement.
Pourquoi notre approche se démarque...
Nous partageons avec vous notre expérience des marchés financiers et de l’immobilier, pour un accompagnement sur-mesure, dans l’écoute et la pédagogie.
Rencontrez-nous
- 1Premier Entretien, recueil d’information et définition de vos objectifs
- 2Bilan Patrimonial, remise et revue des préconisations
- 3Choix de la stratégie immobilière, type de bien et mode de détention
- 4Proposition d’un bien immobilier, étude financière et fiscale
- 5Accompagnement dans la mise en œuvre
Notre opinion
Un bon investissement commence par sa structure
« L'immobilier reste la classe d'actifs préférée des Français souvent pour de bonnes raisons, parfois par excès de familiarité. Ce que j'observe, c'est que beaucoup investissent dans la pierre sans s'interroger sur la structuration : nom propre ou société, nu ou meublé, direct ou SCPI.
Ces choix ont des conséquences fiscales et successorales qui peuvent représenter des dizaines de milliers d'euros sur la durée. Ils peuvent également ne pas présenter les mêmes risques et la même rentabilité attendue. Investir dans l'immobilier ? Oui mais en ayant bien posé les bases. »
Michel Queruel - Fondateur & Conseiller principal MDO Finance Notre cabinet de gestion de patrimoineQuestions fréquentes
Chaque dispositif répond à des objectifs différents et présente une fiscalité propre :
- • Location nue : revenus fonciers classiques, intéressante pour le déficit foncier si travaux importants.
- • LMNP (meublé non professionnel) : amortissement comptable du bien permettant de neutraliser la fiscalité sur les revenus locatifs pendant 15 à 20 ans. Très efficace fiscalement. Impact négatif en cas de revente.
- • SCPI : immobilier mutualisé, sans contraintes de gestion, diversifié géographiquement et sectoriellement. Idéal pour les profils qui ne souhaitent pas gérer un bien en direct. Beaucoup plus accessible par ailleurs en montant d’investissement.
- • Nue-propriété : acquisition à prix réduit (décote de 30 à 40 %), sans revenus pendant la période de démembrement (10-15 ans), puis récupération de la pleine propriété — stratégie de constitution de patrimoine long terme. Fiscalement attractif quand on n’a pas besoin des revenus durant la phase de démembrement.
Le choix dépend de vote objectif, de votre tranche d'imposition actuelle, de votre horizon d'investissement et de votre appétence pour la gestion directe. Nous réalisons des simulations financières et fiscales comparées avant toute recommandation.
La remontée des taux d'intérêt depuis 2022 a effectivement réduit la rentabilité immédiate de l'effet de levier. Cela ne signifie pas qu'investir à crédit n'est plus pertinent, mais que la sélectivité s'impose : rendement locatif, qualité de l'emplacement, potentiel de revalorisation et fiscalité applicable doivent être analysés avec rigueur.
Par ailleurs, l'immobilier reste l'une des rares classes d'actifs qu'il est possible d'acquérir à crédit. Pour un investisseur fortement fiscalisé, l'effet combiné du levier du crédit et de la déductibilité des intérêts d'emprunt peut rester très favorable. Une simulation personnalisée est indispensable avant toute décision.
Cette question est centrale et la réponse dépend de votre situation personnelle, de votre niveau d'imposition et de vos objectifs de transmission :
- • Nom propre : simplicité administrative, mais fiscalité sur les revenus fonciers souvent lourde (IR + prélèvements sociaux).
- • SCI à l'IR : facilite la transmission via donation de parts, mais ne change pas la fiscalité des revenus.
- • SCI à l'IS : permet l'amortissement du bien et une fiscalité réduite sur les bénéfices, mais complexifie la sortie (plus-value à la cession calculée sur la valeur nette comptable).
- • SARL de famille : adapté au meublé avec option IR, souplesse et cadre juridique protecteur.
La structuration optimale est déterminée lors du bilan patrimonial préalable que nous réalisons systématiquement avant toute recommandation d'investissement.
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MDO Finance, cabinet de gestion de patrimoine indépendant à LyonContrairement aux réseaux bancaires ou assurantiels, un conseiller en gestion de patrimoine (CGP) indépendant n’est pas lié à un établissement financier unique ni à une gamme de produits imposée. Il dispose alors d'une plus grande liberté.
